Bauwesen

Die Erholung im Bausektor verläuft weiterhin planmäßig, allerdings hat sich der Zeitrahmen verschoben. Es wird zwar weiterhin davon ausgegangen, dass die Wirtschaft in den Industrieländern im Jahr 2027 wieder wachsen wird, doch verläuft die Erholung langsamer und ist anfälliger als erwartet. Höhere langfristige Zinsen in Verbindung mit geopolitischen Spannungen und steigenden Inputkosten haben das Vertrauen geschwächt und Investitionsentscheidungen sowohl im Wohnungsbau als auch im Gewerbebau verzögert.

Der Wohnungsbau ist weiterhin das schwächste Segment der Branche. Er wird nachhaltig durch hohe Finanzierungskosten, geringe Erschwinglichkeit und eine zurückhaltende Stimmung unter den Bauträgern gebremst. Besonders schwierig sind die Bedingungen in großen, etablierten Märkten wie Frankreich, Deutschland, den USA und Kanada, obwohl die Wohnungsknappheit die Bautätigkeit in einer Reihe von Märkten weiterhin stützt, insbesondere in Spanien, den Niederlanden und Teilen des asiatisch-pazifischen Raums.

Infrastruktur und Tiefbau sind die wichtigsten Stützen der Branche. Öffentliche Investitionen, Infrastrukturmaßnahmen, Modernisierungen und langfristige politische Prioritäten stützen die Aktivität weltweit weiterhin. Die Nachfrage wird zunehmend von vier strukturellen Themen getrieben: Dekarbonisierung, Digitalisierung, Rückverlagerung der Industrie und Verteidigungsausgaben. Diese Faktoren sichern die Projektpipelines, auch wenn traditionelle Baumärkte weiterhin unter Druck stehen.

Der gewerbliche Immobilienmarkt erholt sich uneinheitlich. Die Investitionstätigkeit hat sich allmählich verbessert, doch der Sektor bleibt stark segmentiert. Büroimmobilien stehen weiterhin vor strukturellen Herausforderungen im Zusammenhang mit hybriden Arbeitsmodellen und hohen Leerstandsquoten, insbesondere in den USA. Im Gegensatz dazu bleibt die Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien relativ stabil, während Logistik- und Einzelhandelsimmobilien weiterhin besser abschneiden als der gewerbliche Immobilienmarkt insgesamt.

Baustoffhersteller stehen vor einem schwierigen Spagat. Die schwache Baunachfrage in Europa, Nordamerika und China hat das Mengenwachstum begrenzt, während Störungen im Zusammenhang mit dem Nahen Osten die Kosten in mehreren Lieferketten in die Höhe getrieben haben. Gleichzeitig müssen die Hersteller weiterhin in Dekarbonisierung und industrielle Modernisierung investieren, was trotz eines insgesamt verhaltenen Marktumfelds zusätzlichen Druck auf die Rentabilität und die Kapitalallokation ausübt.

2027: Die Erholung im Baugewerbe verzögert sich immer weiter

Es wird weiterhin davon ausgegangen, dass die globale Baubranche in den Industrieländern bis Ende 2026 bzw. im Jahr 2027 wieder auf Wachstumskurs zurückkehren wird. Allerdings erweist sich die Erholung als schwieriger und langsamer als ursprünglich erwartet. Der Optimismus, der sich Anfang 2026 in den wichtigsten Märkten Europas und Nordamerikas breitgemacht hatte, ist nach den erneuten Spannungen im Nahen Osten verflogen. Der daraus resultierende Anstieg der langfristigen Zinsen hat die Finanzierungsbedingungen verschärft und belastet sowohl die Nachfrage nach Wohnimmobilien als auch die Investitionen in Gewerbeimmobilien.

Der Konflikt hat die Branche zudem über den Kostenkanal beeinträchtigt. Störungen in den globalen Lieferketten haben den Aufwärtsdruck auf die Preise für Bauprodukte erneut angeheizt. Davon betroffen sind sowohl energieintensive Materialien wie Zement, Glas und Bitumen als auch Produkte, die stärker von Störungen der Handelswege im Golfgebiet betroffen sind, darunter Aluminium und eine breite Palette petrochemischer Derivate, die in Dämmstoffen, Farben und PVC-Produkten verwendet werden. Die Kombination aus höheren Finanzierungskosten und erneutem Kostendruck hat das Vertrauen in der gesamten Branche weiter untergraben.

Dies hat infolgedessen die Erholung der Bautätigkeit kontinuierlich verzögert. Der Wohnungs- und Gewerbebau wird weiterhin durch angespannte Kreditbedingungen, erhöhte Unsicherheit und eine gedämpfte Investitionsbereitschaft eingeschränkt. Infrastruktur, öffentliche Bauvorhaben und Tiefbau stellen jedoch weiterhin eine entscheidende Quelle der Widerstandsfähigkeit dar. Investitionen in diesen Segmenten werden von vier starken strukturellen Triebkräften gestützt, die die Nachfrage im Bauwesen weltweit neu gestalten: Dekarbonisierung, insbesondere in Europa, Digitalisierung, vor allem in den USA, wirtschaftliche Entkopplung und das Streben nach größerer industrieller Souveränität in den großen Volkswirtschaften sowie steigende Verteidigungsausgaben. Zusammen sorgen diese Kräfte für eine anhaltende Projektpipeline, auch wenn die traditionellen zyklischen Triebkräfte des Baugewerbes weiterhin unter Druck stehen.

Der Wohnungsbau bleibt das schwächste Glied der Branche

Der Wohnungsbau, die zyklischste Komponente der Bauindustrie, stabilisiert sich weltweit weiter, allerdings langsamer als erwartet. Die Hypothekenzinsen bleiben in der gesamten Europäischen Union hoch, was auf Inflationssorgen zurückzuführen ist, die durch geopolitische Spannungen ausgelöst wurden. Die zu Beginn des Zyklus beobachtete allmähliche Erholung bei der Vergabe von Hypothekarkrediten hat an Schwung verloren, was zu Verzögerungen bei der Erteilung von Baugenehmigungen, dem Baubeginn und letztlich dem Bauumsatz führt.

Besonders akut sind die Herausforderungen in großen Märkten wie Frankreich und Deutschland, wo der Wohnungsbau weiterhin verhalten verläuft und finanzielle Schwierigkeiten bei den Bauträgern die Konjunktur weiterhin belasten. Der Übertragungsmechanismus ist einfach: Die eingeschränkte Kaufkraft der Haushalte verringert die Nachfrage, was wiederum die Einleitung neuer Projekte hemmt und die Erholung des gesamten Sektors verzögert. Allerdings ist das Bild in Europa keineswegs einheitlich. Einige Märkte zeigen weiterhin eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit, insbesondere die Niederlande und Spanien, wo anhaltende Wohnungsknappheit sowohl die Nachfrage als auch die Bautätigkeit stützt.

In Nordamerika verliert der Wohnungsbau weiter an Schwung. Sowohl in den USA als auch in Kanada ist eine schwächere Aktivität im Neubau zu verzeichnen, was sich in einem Rückgang der Baugenehmigungen und Baubeginne widerspiegelt und durch sinkende Preise im Neubau-Segment zum Ausdruck kommt. Die Aussichten bleiben auf beiden Seiten der Grenze ungewiss. In den USA haben leicht gesunkene Hypothekenzinsen Verkäufern geholfen, auf den Markt für Bestandsimmobilien zurückzukehren, wodurch sich die Angebotsbedingungen verbessert haben und die relative Attraktivität von Neubauimmobilien abgenommen hat. Gleichzeitig sind die Bestände an fertiggestellten, aber unverkauften Häusern gestiegen, was den Druck auf Bauträger erhöht und die zukünftigen Projektpipelines belastet. Kanada steht vor ähnlichen Herausforderungen. Bauträger haben mit einer nachlassenden Nachfrage, wachsenden Beständen und schwächeren Verkaufspreisen zu kämpfen. Diese Belastungen werden weiterhin durch strukturelle Engpässe verschärft, darunter anhaltender Fachkräftemangel und dauerhaft hohe Baukosten, was die Fähigkeit des Sektors einschränkt, wieder an Schwung zu gewinnen.

Der Wohnungsbau bleibt in weiten Teilen des asiatisch-pazifischen Raums anfällig, auch wenn die zugrunde liegenden Faktoren von Markt zu Markt erheblich variieren. China hat weiterhin mit den Folgen eines Überangebots an Wohnraum zu kämpfen, wobei es kaum Anzeichen für eine nachhaltige Trendwende gibt. In Japan und Südkorea dämpfen ungünstige demografische Trends weiterhin das Wachstum auf nationaler Ebene, auch wenn die Entwicklungen in großen Ballungsräumen wie Tokio und Seoul vergleichsweise robust sind. Anderswo sorgt die Urbanisierung durchweg für starken Rückenwind. Die Nachfrage nach Wohnraum und Infrastruktur in Indien wird durch das rasante Bevölkerungswachstum und die anhaltende Stadterweiterung gestützt. Auch Australien schwimmt gegen den Trend: Die Wohnbauaktivität erholt sich dort trotz steigender Zinsen relativ schnell. Starke Migrationsströme und ein chronischer Wohnungsmangel stützen die Baunachfrage weiterhin erheblich.

Die Golfregion zeigt ein eher gemischtes Bild. In Saudi-Arabien bleibt die Bautätigkeit robust und wird durch eine große, wachsende Bevölkerung sowie eine umfangreiche Investitionspipeline gestützt. In den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) sind die Aussichten jedoch unsicherer geworden. Der Immobilienmarkt der VAE ist stark von ausländischem Kapital und internationalen Käufern abhängig, wodurch er besonders empfindlich auf Veränderungen der geopolitischen Stimmung reagiert. Die jüngste Unsicherheit hat einige Investoren dazu veranlasst, eine abwartende Haltung einzunehmen, was zu geringeren Transaktionsvolumina beigetragen und das Marktvertrauen untergraben hat. Dies schlägt sich allmählich in einer schwächeren Preisdynamik nieder, insbesondere bei Immobilienprojekten im Bau. Besonders gefährdet sind Bauträger mit erheblichen Beständen an unverkauften Immobilien. Während die strukturelle langfristige Attraktivität von Dubai und Abu Dhabi ungebrochen ist, werden die kurzfristigen Aussichten stark von den geopolitischen Entwicklungen abhängen.

Infrastruktur und öffentliche Bauvorhaben sind nach wie vor eine tragende Säule der Stabilität

Der Tiefbau ist nach wie vor das widerstandsfähigste Segment des globalen Bausektors. In Europa wuchs das Segment im ersten Halbjahr 2026 um 3 % und dürfte auch im gesamten Jahr 2027 ein wichtiger Wachstumsmotor bleiben. Die Aktivität wurde durch eine Kombination aus öffentlichen Investitionsprogrammen und langfristigem Infrastrukturbedarf gestützt. Deutschlands erneute Infrastrukturambitionen sowie der fortgesetzte Einsatz europäischer Fördermittel in Mittel- und Osteuropa, Italien und Spanien dürften die Projektpipelines in den kommenden Quartalen stützen.

Der Ausblick ist jedoch nicht ohne Einschränkungen. Die schrittweise Rückkehr zur Haushaltsdisziplin in mehreren europäischen Volkswirtschaften dürfte den Spielraum für neue öffentliche Investitionszusagen und lokale Projekte einschränken, während politische Zyklen zusätzliche Unsicherheit schaffen könnten. In Frankreich beispielsweise belasteten die jüngsten Kommunalwahlen 2026 den Umsatz der Branche im ersten Halbjahr, während die Präsidentschaftswahlen 2027 eine zusätzliche Unsicherheit für größere Infrastrukturprojekte mit sich bringen könnten. Trotz dieser Gegenwinde befindet sich die Branche kontinentweit weiterhin in einer relativ soliden Lage. Arbeitskräftemangel und steigende Kosten für Baumaterialien stellen weiterhin die größten operativen Herausforderungen dar, doch die Rentabilität hat sich im Allgemeinen gehalten, und Insolvenzen waren im Vergleich zu anderen Bausegmenten begrenzt.

In den USA hat das Nichtwohnbausegment nach einer Phase außergewöhnlichen Wachstums etwas an Schwung verloren. Nach dem starken Wachstum in den Jahren 2023 und 2024 hat sich die Konjunktur weitgehend stabilisiert. Gleichzeitig verschieben sich die Investitionsmuster im Nichtwohnungsbau. Der Anstieg der Industriekapazitäten, der mit der ersten Investitionswelle in strategischen Sektoren einherging (z. B. im Anschluss an den CHIPS Act), hat sich abgeschwächt, während die Investitionen in Rechenzentren in den letzten Quartalen dramatisch zugenommen haben und nun als nächster Wachstumsmotor für die Branche fungieren. Diese Umschichtung von Kapital dürfte sich fortsetzen, da die Nachfrage nach Rechenkapazität, Anwendungen im Bereich der künstlichen Intelligenz und digitaler Infrastruktur weiterhin stark ist. Eine umfangreiche Projektpipeline deutet darauf hin, dass der Bau von Rechenzentren mittelfristig weiterhin einer der am schnellsten wachsenden Bereiche des US-Baugewerbes sein wird.

Der Infrastrukturbedarf in ganz Asien ist ein beständiger und starker struktureller Dreh- und Angelpunkt für die Branche. In den Schwellenländern sorgen die fortschreitende Urbanisierung, die industrielle Entwicklung und das Bevölkerungswachstum für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Verkehrs-, Energie- und Versorgungsinfrastruktur. Indien bleibt in dieser Hinsicht einer der dynamischsten Märkte, während staatlich geförderte Investitionen die Konjunktur in China trotz allgemeiner Schwächen im Immobiliensektor weiterhin stützen.

Ebenso robust sind die Aussichten in der Golfregion. Groß angelegte staatliche Entwicklungsprogramme treiben die Bautätigkeit weiterhin voran, da die Länder bestrebt sind, ihre Volkswirtschaften über den Bereich der Kohlenwasserstoffe hinaus zu diversifizieren. Saudi-Arabiens „Vision 2030“ und die langfristigen strategischen Pläne der Vereinigten Arabischen Emirate sorgen für umfangreiche Investitionen in den Bereichen Verkehr, Energie, Industrie, Tourismus, digitale Infrastruktur und Stadtentwicklung. Infolgedessen wird erwartet, dass der Tiefbau und die öffentlichen Bauvorhaben bis einschließlich 2027 zu den leistungsstärksten Bausegmenten der Region gehören werden.

Gewerbeimmobilien: Zerrüttete Erholung angesichts anhaltender Überkapazitäten bei Büroflächen

Der gewerbliche Immobilienmarkt erholte sich im Laufe des Jahres 2026 dank einer allmählichen Rückkehr der Investitionstätigkeit weiter. Der jüngste Anstieg der Unsicherheit bei den langfristigen Zinssätzen vor dem Hintergrund der Sperrung der Straße von Hormus untergräbt diese Dynamik jedoch.

Das Bürosegment ist weiterhin die größte Schwachstelle des Sektors. In den meisten fortgeschrittenen Volkswirtschaften sind die Leerstandsquoten hoch, da hybride Arbeitsmodelle die Nachfrage weiterhin belasten. Dennoch zeichnen sich Anzeichen einer Verbesserung ab, insbesondere in Europa, wo sowohl der Bürobau als auch die Investitionen zum ersten Mal seit der Pandemie wieder wachsen, auch wenn sie im historischen Vergleich immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau liegen. Allerdings verläuft die Erholung sehr selektiv. Investoren und Nutzer bevorzugen weiterhin erstklassige Objekte in den besten Lagen und mit den besten Eigenschaften, was den Trend zur „Flucht in die Qualität“ verstärkt, der den Sektor seit Covid-19 geprägt hat. Ältere, weniger effiziente Gebäude haben weiterhin mit sinkender Nachfrage und wachsenden Veralterungsrisiken zu kämpfen. In den USA ist die Entwicklung aufgrund der anhaltend schwachen Nachfrage schwieriger, was sich in den bereits hohen Leerstandsquoten zeigt, die weiter steigen.

Im Gegensatz dazu haben sich Einzelhandels- und Logistikimmobilien als widerstandsfähiger erwiesen. Die Nachfrage seitens der Nutzer ist relativ stabil, gestützt durch sich wandelnde Verbrauchermuster und anhaltende Anforderungen an die Lieferketten.

Baustoffe: Schwache Nachfrage trifft auf erneuten Angebotsdruck

Der Baustoffsektor orientiert sich weiterhin an der Bautätigkeit. In den meisten Industrieländern, darunter Europa und Nordamerika, sowie in China stagniert die Produktion in den wichtigsten Produktkategorien – von Zement und Glas bis hin zu Metallen, Kunststoffen und Chemikalien – weitgehend.

Bei energieintensiven Materialien wie Zement und Glas haben höhere Energiekosten die Hersteller dazu veranlasst, ihre Verkaufspreise anzuheben. Die schwache Nachfrage in den nachgelagerten Märkten hat jedoch ihre Möglichkeiten eingeschränkt, diese Erhöhungen vollständig an die Kunden weiterzugeben. Infolgedessen geraten die Margen unter Druck, da die Unternehmen mit der doppelten Herausforderung aus gedämpften Absatzmengen und schwacher Preisgestaltungsmacht zu kämpfen haben.

In anderen Segmenten ist das Bild uneinheitlicher. Auch Aluminium und petrochemische Produkte sind von Störungen der Handelsströme aus der Golfregion betroffen, was zu höheren Kosten und zunehmender Unsicherheit in Teilen der Lieferkette führt. Inwieweit sich dieser Druck in anhaltenden Preissteigerungen oder Veränderungen der Marktdynamik niederschlägt, hängt von der Dauer der Störungen und der Fähigkeit der Hersteller und Abnehmer ab, ihre Beschaffungsmuster anzupassen.

Über diese konjunkturellen Herausforderungen hinaus hat die Branche weiterhin mit einem anhaltenden tiefgreifenden Strukturwandel zu kämpfen. Baustoffe gehören zu den größten industriellen Quellen von CO₂-Emissionen, insbesondere bei der Zement-, Stahl- und Glasherstellung. Folglich ist die Dekarbonisierung zu einer strategischen Notwendigkeit geworden und treibt erhebliche Investitionen in sauberere Technologien, alternative Brennstoffe und effizientere Produktionsprozesse voran. Die schrittweise Einführung des CO₂-Grenzausgleichsmechanismus (CBAM) der EU hat diesen Trend verstärkt, indem sie die CO₂-Kosten für Importe erhöht und die Anreize zur Emissionsminderung entlang der inländischen Produktionsketten verstärkt hat. Diese Investitionen sind zwar für die langfristige Wettbewerbsfähigkeit der Branche und die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften unerlässlich, stellen jedoch auch eine erhebliche finanzielle Belastung dar, insbesondere für kleinere Hersteller, die mit älteren und weniger effizienten Industrieanlagen arbeiten.